Privates Veräußerungsgeschäft

Grundstücksteilung wird zur Steuerfalle

Grundsätzlich ist es möglich Immobilien aus dem Privatvermögen nach einer 10jährigen Haltedauer steuerfrei zu veräußern. Bei der Berechnung der Frist wird jeweils auf den notariellen Beurkundungstermin von Kauf- und Verkaufsvertrag abgestellt. Im Umkehrschluss ist die Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist steuerpflichtig.

Die entsprechende gesetzliche Regelung (§ 23 Einkommensteuergesetz) gewährt lediglich eine Ausnahme hiervon. In Fällen, in denen der Grundbesitz zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entfällt die Steuerpflicht.

Genau an diesem Punkt setzt der Sachverhalt aus dem Urteil des FG Niedersachsen vom 20.07.2022 (4 K 88/21) an. In diesem erwarben die Eheleute gemeinsam im Jahr 2015 ein Grundstück mit einem darauf belegenen Gebäude. Im Jahr 2018 teilten Sie von dem Grundstück den hinteren unbebauten Teil grundbuchrechtlich ab um diesen im Jahr 2019 zu veräußern. Da die Eheleute davon ausgingen, dass es sich hierbei lediglich um einen Gartenteil der insgesamt zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie handelte, wurden zudem keine steuerpflichtigen Einkünfte gegenüber dem Finanzamt erklärt.

Nach abweichender Beurteilung durch das Finanzamt sowie anschließend durch die Eheleute erhobener Klage musste das FG Niedersachsen über den Sachverhalt urteilen mit dem Ergebnis, dass es sich bei dem vorliegenden Verkauf um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft handelte. Zwar gehöre nach Begründung des Finanzgerichtes grundsätzlich auch der anteilige Grund und Boden zu der eigengenutzten Immobilie. Allerdings sei durch die Grundstücksteilung der Funktionszusammenhang verloren gegangen. Da der abgeteilte Grund und Boden im Zeitpunkt der Veräußerung keine Einheit mehr mit dem eigengenutzten Gebäude bildete, könne dieser nach Ansicht des Finanzgerichts auch nicht mehr eigenen Wohnzwecken dienen, woraufhin die Voraussetzung der Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG im Verkaufszeitpunkt nicht mehr vorgelegen hätte.